二00三年下半年

房地产景气信息

景气度

+1

    景气区间
0

    不景气区间
-1                                                             t

                    景气阶段        不景气阶段

                                                  经济总体运行曲线

 
0                                                  t

           t谷           t峰           t谷

    【注】景气指数分为景气状态指数和景气变动指数，景气状态指数是对景气调查中定性指标的量化描述，用以反映该指标所处的状态，其数值在-1～+1之间。指数为0时表示状态一般；指数大于0表示处于景气状态，越接近+1状态越好；指数小于0表示处于不景气状态，越接近-1状态越差。与景气状态指数不同，景气变动指数反映的是调查指标的变动趋势，指数为0时表示状态与上期不变，大于0表示比上期改善，小于0表示比上期恶化。

梧州市发展计划委员会

梧州市信息中心

2003年下半年梧州市房地产景气调查分析

2003年下半年房地产景气调查工作已经完成，此次调查共回收有效问卷34份，其中国有单位6家，占18%；集体单位8家，占23%；中外合营单位7家，占21%；外商独资单位2家，占6%；其它单位11家，占32%。从企业规模看，二级开发企业2家，占6%；三级开发企业24家，占70%；四级开发企业1家，占3%；项目开发企业7家，占21%。下面是经计算机处理的调查结果。

一、2003年下半年所有房地产企业景气分析预测

1、从景气指数看，2003年下半年的宏观经济环境比上半年宽松。

近年来，梧州市大规模的城市建设和改造，不断拉动房地产业的大发展，随着城市建设的逐步完善，房地产业的宏观经济环境也在不断改善。但由于上半年突发“非典”疫情，对我市的房地产投资和销售造成一定的影响，今年上半年景气度为0.00，比去年下半年下降了6个百分点，预计今年下半年景气度为0.48，处于非常景气区间，随着“非典”疫情的结束和项目的带动，下半年宏观经济环境比上半年宽松。在调查中，认为今年下半年宏观经济环境比今年上半年改善的企业占44%，认为不变的企业占50%，认为恶化的企业占6%。

2、企业的总体经营状况

今年上半年景气状态指数为-0.03，处于不景气区间，与去年同比下降了37个百分点，比去年下半年下降了33个百分点。随着宏观经济环境景气度的回升，房地产企业的总体经营状况会逐步好转，预计2003年下半年景气状态指数为0.70，处于非常景气区间。95%的企业认为今年下半年比今年上半年有所改善或不变，认为恶化的只占5%。

3、房地产市场需求状况

今年上半年市场需求量比去年略有增加，景气状态指数为0.03，处于微弱景气区间，与去年同比上升了21个百分点。预计今年下半年市场需求状况景气变动指数为0.30，主要是由于我市实行三百项目大会战，特别是骑楼城和民安广场项目建设和西堤路拓宽工程建设，房屋大量拆迁，同时拉动了市场需求量。94%的企业认为今年上半年有所改善或不变，只有6%的企业认为会恶化。

4、房地产市场供给

今年上半年景气状态指数为0.64，预计2003年下半年市场供给景气变动指数为0.55，都处于非常景气区间，房地产市场供给一直保持充足状态。有53%的企业认为今年上半年会比去年下半年改善，有47%的企业认为保持不变。

5、销售状况

今年上半年房地产销售状况不佳，主要原因，一方面是外来人口增加不多，另一方面是我市经济不够发达，居民收入不高，对商品房销售有一定影响，景气状态指数为-0.10，处于不景气区间，比去年下半年下降了14个百分点。预计今年下半年销售状况景气变动指数为0.35，随着“非典”的结束和三百项目大会战已进入实质性阶段，房地产销售状况会有所好转。有88%的企业认为销售状况会比上半年改善或者不变，12%的企业认为比去年恶化。

6、物业管理与服务质量

今年上半年景气状态指数为0.15，预计今年下半年景气变动指数为0.52，说明今年下半年房地产企业在物业管理与服务质量与上半年相比会有很大的改善。35%的企业认为比去年改善，65%的企业认为与去年不变。

7、房地产开发与经营成本

今年上半年景气状态指数为-0.36，与去年同期相比下降了2个百分点，预计今年下半年景气变动指数为-0.52，处于严重不景气区间，说明我市房地产开发与经营成本仍然过高。据企业反映，主要由于大量原定按九层无电梯报建的住宅已被逐渐取消，按新规定改为六层住宅开发项目，开发成本会增大。只有3%的企业认为比去年改善，有68%的企业认为与去年不变，有29%的企业认为比去年恶化。

8、拖欠差额

今年上半年景气状态指数为-0.36，比去年下半年下降了9个百分点，由于市场疲软，行内竞争激烈，拖欠差额景气度不断下降，预计今年下半年景气变动指数为-0.52，处于严重不景气区间。只有9%的企业认为比去年改善，有76%的企业认为与去年不变，15%的企业认为会比去年恶化。

9、公司盈利状况

今年上半年景气状态指数为-0.04，与去年同比下降了43个百分点，比去年下半年下降了31个百分点，处于不景气区间，预计今年下半年景气变动指数为0.50，随着“非典”的结束和三百项目大会战的实施，市场需求量增大，房地产企业销售状况逐步看好，盈利状况会比上半年更好。有32%的企业认为会比上半年改善，有65%的企业认为与去年不变，只有3%的企业认为比去年恶化。

10、职工人均纯收入

今年上半年景气状态指数为-0.04，处于不景气区间，与去年同期相比上升了2个百分点，比去年下半年上升了6个百分点，虽然我市房地产企业职工人均纯收入略有好转，但仍然偏低。预计今年下半年景气变动指数为0.39，房地产公司盈利状况的好转，预测今年下半年房地产企业职工人均纯收入会比上半年有所提高。在调查中，有97%的企业认为会比上半年改善或者不变，只有3%的企业认为会比上半年恶化。

二、从房地产企业的经济类型预测企业的经营状况

1、国有单位。预计国有单位企业下半年经营状况很好，景气指数为0.58，比上半年大有好转，升幅也很大。销售状况景气指数为-0.04，处于不景气区间，比上半年下降4个百分点。公司盈利状况景气指数为0.33，处于较为景气区间。职工人均收入景气指数为0.00，与上半年保持不变。

2、集体单位。预计集体单位的下半年经营状况较好，景气指数为0.40，比上半年上升了15个百分点，处于非常景气区间。销售状况较好，景气指数为0.26，比上半年大大提高。公司盈利状况也较好，景气指数从上半年的-0.61上升到0.22，升幅很大，处于较为景气区间。职工人均收入景气指数为-0.05，比上半年上升了28个百分点，仍处于不景气区间。

3、中外合营单位。中外合营单位的总体经营状况景气指数为0.14，处于较为景气区间，与去年同比上升了11个百分点。销售状况比上半年有所好转，景气指数为0.22。公司盈利状况景气指数为0.59，处于非常景气区间。职工人均纯收入景气指数为0.40，景气度比上半年提高，升幅较大。

4、外商独资单位。外商独资单位的经营状况景气指数为0.00，与上半年保持不变，销售状况、公司盈利状况及人均收入都与上半年保持不变。

5、其他单位。其他单位经营状况很好，景气指数为0.85，处于非常景气区间。销售状况景气指数为0.48，比上半年明显好转，处于非常景气区间。公司盈利状况景气指数为0.61，处于非常景气区间，职工人均收入景气指数为0.59，处于非常景气区间。

三、从企业的资质等级预测企业的经营状况

1、二级开发企业。二级开发企业经营状况景气指数为1.00，景气状态非常好。销售状况景气指数为0.68，处于非常景气区间。公司盈利状况景气指数为0.68，职工人均收入景气指数为0.68，都处于非常景气区间。

2、三级开发企业。三级开发企业经营状况景气指数为0.39，处于较为景气区间。销售状况比上半年上升了5个百分点，景气指数为-0.08，处于不景气区间。公司盈利状况景气指数为0.27，处于较为景气区间。职工人均收入景气指数为0.05，比上半年略有好转。

3、四级开发企业。四级开发企业景气状况与上半年保持不变。

4、项目开发企业。项目开发企业经营状况景气指数为0.54，处于非常景气区间，比上半年提高了37个百分点。销售状况景气指数为0.75，处于非常景气区间，而上半年景气指数则为-0.58，处于严重不景气区间。公司盈利状况景气指数为0.73，处于非常景气区间，而上半年景气指数为-0.41，处于严重不景气区间。职工人均收入景气指数为0.48，而上半年景气指数为-0.31，比上半年大有提高。

四、制约房地产业发展因素分析

在调查中，房地产企业所反映的情况经过计算机处理的结果显示，预测制约房地产企业经营状况的五大因素排序依次为：缺乏高素质经营人员、房地产开发环境差、房屋与物业管理缺乏竞争力、顾客购买力不强、资金紧张（如下图所示）。

据房地产企业反映，影响企业经营及希望有关部门解决的主要问题有：

1、资金周转速度慢，融资渠道少且不畅通，企业缺少贷款。

2、房地产经营市场仍未够规范，造成市场竞争激烈，出现低价竞争，影响行业健康有序地发展。。

3、前期开发费用收取过高，因而影响了商品房的销售价格；市场工商物业管理收取税费过高，影响市场繁荣，甚至出现有些业主自动退场的现象，希望有关部门降低各项不必要的收费，减轻企业负担。

4、希望有关部门加快经济建设步伐，提高人民生活水平，落实有关招商引资方面工作，放宽外来人口在梧居住落户的条件，增加城市人口，扩大市场需求量，提高人民对商品房的购买力度。

5、无土地，拆迁难，市政配套设施不可预计的费用较多，希望政府全面收购土地，三通一平后再出让。市政道路需进一步加快改善，希望政府给予优惠政策，对市场进一步扶持，重现“百年商埠”美称。

6、有些部门工作人员办事效率低，希望以后提高办事效率，解放思想，更新观念，扩大开放。

所有房地产单位各项指标景气度数表