二00五年上半年

房地产景气信息

景气度

+1

景气区间

0

不景气区间

-1

t

景气阶段 不景气阶段

经济总体 运行曲线

0 t

t谷 t峰 t谷

【注】景气指数分为景气状态指数和景气变动指数，景气状态指数是对景气调查中定性指标的量化描述，用以反映该指标所处的状态，其数值在-1～+1之间。指数为0时表示状态一般；指数大于0表示处于景气状态，越接近+1状态越好；指数小于0表示处于不景气状态，越接近-1状态越差。与景气状态指数不同，景气变动指数反映的是调查指标的变动趋势，指数为0时表示状态与上期不变，大于0表示比上期改善，小于0表示比上期恶化。

梧州市发展和改革委员会

梧州市信息中心

2005年上半年梧州市房地产景气调查分析

2005年上半年房地产景气调查工作已经完成，此次调查共收回有效问卷31份，其中国有单位5家，占16%；集体单位7家，占23%；中外合营单位10家，占32%；外商独资单位1家，占3%；其它单位8家，占26%。从企业规模看，二级开发企业1家，占3%；三级开发企业15家，占49%；四级开发企业1家，占3%；项目开发企业14家，占45%。经调查数据分析显示，预计2005年上半年房地产市场运行状况比去年好，宏观经济环境乐观，经营状况有较大提高，商品房销售前景看好。

一、2005年上半年房地产企业景气分析预测

1、房地产宏观经济环境宽松。

去年下半年房地产宏观经济环境较为宽松，景气指数为0.08。随着市委、市政府 “大开放、大招商、再提速”战略的实施，为我市房地产业的发展创造了宽松的外部环境，推动了全市房地产企业的发展，预计2005年上半年房地产宏观经济环境比去年宽松，景气指数为0.21，比去年提高13个百分点，调查中，有39%的企业预计今年上半年的宏观经济环境与去年下半年相比会有改善，有58%的企业预计不变，有3%的企业预计恶化。

2、房地产企业总体经营状况好转

由于流动资金不足，融资渠道不畅等因素，去年下半年房地产总体经营状态景气指数为-0.39，总体经营状况较差。预计2005年上半年房地产总体经营会有好转，景气指数为0.20，比去年有较大提高，且进入景气区间，有39%的企业预计今年上半年的总体经营状况有好转，认为不变的企业占58%，认为恶化的企业占3%。

3、房地产市场需求减少

由于市民购买力有限，去年下半年房地产市场需求不大，景气指数为-0.06，其中认为房地产市场需求大的企业只占10%，有16%的企业认为需求不大。预计今年上半年房地产市场需求景气指数为-0.31，其中认为房地产市场需求增加的企业占29%，有16%的企业认为会恶化。

4、房地产市场供给充足

去年下半年房地产市场供给充足，景气指数为0.79。受缺少资金投入、房产需求减少的影响，房地产企业开发的步伐放缓，预计2005年上半年房地产景气指数为0.39，比去年下降40个百分点，但仍处于景气区间，说明房地产市场供给仍然十分充足。从指标汇总的数据看，有61%的企业预计今年上半年房地产市场供给会更充足，有35%的企业预计不变。

5、房地产销售状况改善

由于银行按揭贷款政策有所变动，住房贷款减少，影响商品房的销售，去年下半年房地产销售状况不理想，景气指数为-0.23，只有10%的企业认为销售状况好，有19%的企业认为差。预计今年上半年房地产销售状况好转，景气指数为0.18，进入景气区间，其中认为销售状况好转的企业占35%，只有6%的企业认为差。

6、房地产开发与经营成本较高

去年下半年房地产开发与经营成本较高，景气指数为-0.61，认为成本高的企业占了68%。预计今年上半年开发成本略有下降，但景气指数为-0.15，仍处于不景气区间，说明房地产开发与经营成本仍较高，其中有10%的企业认为比去年改善，有65%的企业认为不变，有25%的企业认为比去年提高。

7、企业盈利状况良好

去年下半年房地产企业盈利状况良好，景气指数为0.39，有23%的认为有较大盈利，29%的企业盈利状况一般。预计今年上半年景气指数为0.22，比去年略有下降，但仍处于较景气区间，有39%的企业认为会比去年改善，有58%的企业认为不变，只有3%的企业认为比去年恶化。

二、各种经济类型房地产企业的预测

1、国有企业。预计国有企业2005年上半年经营状况良好，景气指数为0.22；销售状况较好，景气指数为0.22；企业盈利略有下降，景气指数为0.22，仍处于景气区间；房地产开发与经营成本下降，景气指数为0.01。其他大部份景气指数预测均比去年有所提高，说明国有房地产企业今年会有好转。

2、集体企业。预计集体企业今年上半年经营状况良好，景气指数为0.49，比去年略有上升；销售状况有较大改观，景气指数为0.98，处于非常景气区间。公司盈利状况较好，景气指数为0.56，比去年有提高；房地产开发与经营成本比上半年略有上升，处于不景气区间，说明房地产开发成本较高。

3、中外合营单位。预计今年上半年中外合营企业的总体经营状况好转，景气指数为0.10，比去年有较大提高；销售状况比去年略有提高，景气指数为0.02，进入景气区间；公司盈利状况比去年好，景气指数为0.25，进入景气区间；房地产开发与经营成本下降，景气指数为0.04。

4、外商独资单位。预计今年上半年外商独资的经营状况较好，景气指数为1，比去年有所提高；销售状况一般，景气指数为0；公司盈利状况与去年下半年持平，房地产开发与经营成本较高。

5、其他单位。预计今年上半年其他单位经营状况良好，景气指数为0.20，比去年略有上升；销售状况有较大改善，景气指数为0.12，进入景气区间；公司盈利状况比去年下降，景气指数为0.13，但仍处于景气区间；房地产开发与经营成本仍然较高，景气指数为-0.57。

三、制约房地产业发展因素分析

在调查中，房地产企业所反映的情况显示，制约房地产企业经营状况的五大因素排序依次为：顾客购买力不强（28%）、资金紧张（26%）、缺乏高素质经营人员（20%）、房地产开发环境差（16%）、房屋与物业管理缺乏竞争力（10%）。

四、企业反映情况

影响企业经营及希望有关部门解决的主要问题有：

1、融资渠道少且不畅顺，各项收费多而且偏高，银行按揭贷款政策有所变动，住房贷款减少，影响商品房的销售。

2、施工中民工不足，特别是具有熟练技术的民工不足，缺乏企业需要的高素质经营管理人才。企业改制拖得太长，该上的项目不敢开工，合作伙伴也难找，希望市有关部门加快企业改制步伐。

3、建材价格升幅较大增大经营成本，市民购买力不强影响房价，有关配套设施（如道路、供电、教育、卫生）跟不上，影响销售。

4、开发一个项目所需工期较长，所投入的资金较大，资金周转是企业的主要问题，市里这两年在搞大会战，各部门工作较多，审批手续较慢，希望今后有关部门体谅企业的难处，提高工作效率，同时希望在全市系统企业组织一两次专业培训班。

5、梧州流动人口不大，外来人员少，经济虽有发展但与兄弟城市比较仍处于落后，希望政府部门加大招商引资力度，吸引更多的外来人口到梧州安居落业，提高市民经济收入，促进房地产发展实现良性循环。

6、影响公司开发与建设的拆迁遗留问题，政府有关部门应加大协调力度，早日解决拆迁钉子问题，加强执法力度，依法行政；帮助企业用好政策，抓住机遇，促进发展。

所有房地产单位各项指标景气度数表

各项指标	比例(%)							2004年 下半年实际		2005年 上半年预计
	2004年 下半年实际				2005 上半年预计			景气状态指数	经济意义	景气变动指数	经济意义
	好	一般	差	改善		不变	恶化
宏观经济环境	10	68	22	39		58	2	0.08	宽松	0.21	宽松
单位总体经营状况	6	65	26	29		39	58	-0.39	较差	0.20	较好
房地产市场需求	10	74	16	29		55	16	-0.06	不大	-0.31	不大
房地产市场供给	68	32	0	61		35	3	0.79	充足	0.39	充足
销售状况	10	71	13	42		58	6	-0.23	差	0.18	良好
物业管理与服务质量	10	77	13	42		58	0	0.02	一般	0.27	很好
房地产开发与经营成本	0	32	68	10		65	26	-0.61	较高	0.15	降低
拖欠差额 （应付款减应收款）	13	58	29	3		81	16	-0.30	较大	-0.07	减少
公司盈利状况	23	29	48	39		58	3	0.39	较好	0.22	较好