二00五年下半年

房地产景气信息

景气度

+1

景气区间

0

不景气区间

-1

t

景气阶段 不景气阶段

经济总体 运行曲线

0 t

t谷 t峰 t谷

【注】景气指数分为景气状态指数和景气变动指数，景气状态指数是对景气调查中定性指标的量化描述，用以反映该指标所处的状态，其数值在-1～+1之间。指数为0时表示状态一般；指数大于0表示处于景气状态，越接近+1状态越好；指数小于0表示处于不景气状态，越接近-1状态越差。与景气状态指数不同，景气变动指数反映的是调查指标的变动趋势，指数为0时表示状态与上期不变，大于0表示比上期改善，小于0表示比上期恶化。

梧州市发展和改革委员会

梧州市信息中心

2005年下半年梧州市房地产景气调查分析

随着我市经济提速发展，市行政区域的调整扩大，经济圈不断扩大，行政中心西移，西堤路拓宽改造等一批大型项目的建设，我市房地产市场将面临新的发展和机遇。

今年上半年我们重点对28家房地产企业进行了问卷式调查，其中国有单位2家，占7%；集体单位6家，占21%；中外合营单位8家，占29%；外商独资单位2家，占7%；其它单位10家，占36%。从企业规模分，二级开发企业1家，占4%；三级开发企业11家，占39%；四级开发企业9家，占32%：项目开发企业7家，占25%。下面是经计算机处理的调查结果。

一、2005年下半年房地产企业景气分析预测

1、宏观经济环境指数比上半年略有下降

今年是实现三年一大变目标的最后一年，我市的房地产开发企业充分利用市三百项目大会战的有利契机，加大投资，加快发展，今年上半年的宏观经济环境景气指数为0.09，比去年下半年提高了1个百分点，预计下半年景气变动指数为0.05，调查中有32%的企业预计今年下半年的宏观经济环境与今年上半年相比会有所改善。有61%的企业预计不变，有7%的企业预计恶化。

2、房地产企业总体经营状况较好

今年上半年房地产企业总体经营状况良好，景气度为0.22，其中认为好的企业占7%，认为一般的占75%，认为差的企业占有8%。预计下半年景气状态变动指数为0.39，说明经营状态继续向好的方向转变。有46%的企业预计下半年的总体经营状况与上半年相比会有所改善，４６％的企业预计不变，预计恶化的有７％。

３、房地产市场需求将有改善

根据企业提供的数据及反映的情况分析，由于流动人口太少，市民购买力有限的原因，今年上半年房地产市场需求不大，景气指数为－0.０６，与去年下半年持平。其中认为房地产市场需求大的企业只占７％，有２９％的企业认为需求不大。预计下半年房地产市场需求状况将有所回升，景气指数为－0.０１。其中，认为房地产市场需求增加的企业上升至２１％，有１４％的企业认为会恶化。

４、房地产市场供给充足

今年上半年，房地产市场供给充足，景气指数为0.６４，与去年下半年相比下降了１５个百分点，预计下半年房地产市场开发投资增速明显放缓，房地产市场供给景气度指数也有所下降，为0.４２，比上半年下降了２２个百分点，但供给依然十分充足，有４６％的企业认为有所改善，５４％的企业认为一般。

５、房地产销售状况有较大改善

２００５年上半年我市房地产销售状况景气指数为－0.１５，预计下半年房地产销售状况有较大改善，景气指数为0.４８。有５０％的企业认为比上半年有所改善，４６％的企业认为不变，只有４％的企业认为销售下降。

６、物业管理与服务质量

今年上半年景气状态指数为0.２０，预计今年下半年景气变动指数为0.６９，说明今年下半年房地产企业在物业管理和服务质量上与上半年相比会有很大的改善。３９％的企业认为比去年改善，６１％的企业认为不变。

７、房地产开发与经营成本

由于受国家宏观调控政策的影响，土地放量减少，土地交易价格普遍上涨，加上建材价格的一路上扬，使房地产开发与经营成本增加。今年上半年房地产开发与经营成本的景气指数为－0.４８，预计下半年开发成本略有下降，景气指数为－0.２９，仍处于不景气区间，说明开发与经营成本仍然较高，其中７％的企业认为比上半年有所改善，４６％的企业认为不变，４６％的企业认为比上半年有所提高。

８、公司盈利状况良好

今年上半年，房地产企业盈利状况良好，景气指数为0.３５，预计下半年景气指数为0.５９，比上半年增加了２４个百分点，处于较景气区间，其中３９％的企业认为比上半年有所改善，５７％的企业认为不变，只有４％的企业认为恶化。

二、各种经济类型房地产企业的预测

１、国有企业。预计国有企业２００５年下半年经营状况很好，景气指数为１.００，比上半年大有好转，升幅较大；销售状况景气指数为１.００，处于非常景气区间；公司盈利状况也较好，景气指数为１.００；房地产开发与经营成本有所提高，景气指数为１.００。

２、集体企业。预计集体企业今年下半年经营状况较好，但比上半年会有小幅下降，景气指数为０.42；销售状况有较大改观，景气指数为0.95，处于非常景气区间；公司盈利状况较好，景气指数为0.42，比上半年有较大提高，而房地产开发与经营成本则有所下降。

3、中外合营单位。预计今年下半年中外合营企业的总体经营状况好转，景气指数为0.34，比上半年有较大提高；销售状况的景气指数为0.34，比上半年有较提高，进入景气区间；公司盈利状况比上半年好，景气指数为0.03，房地产开发与经营成本依然较高，预计会保持上半年的水平，景气指数不变，为-0.65。

4、外商独资单位。预计今年下半年外商独资的经营状况与上半年持平，销售状况有所提高，景气指数为1，公司盈利状况与上半年相比会有所下降，景气指数为0，房地产开发与经营成本也有所提高。

5、其他单位。预计今年下半年其他单位经营状况较好，景气指数为0.42，处于非常景气区间，销售状况景气指数为0.38，比上半年明显好转，公司盈利状况好转，景气指数为0.73，房地产开发与经营成本有所下降，但仍然较高，景气指数为－0.４４。

三、制约房地产业发展因素分析

在调查中，房地产企业所反映的情况经过计算机处理的结果显示，制约房地产企业经营状况的五大因素排序依次为：房地产开发环境差（39%）、缺乏高素质经营人员（21%）、顾客购买力不强（18%）、资金紧张（14%）、房屋与物业管理缺乏竞争力（7%）。

四、企业反映情况

影响企业经营及希望有关部门解决的主要问题有：

1、市政府对房地产业比较重视、支持，但希望有关部门执行市政府对房地产的优惠政策时能积极一点，以减轻企业负担。

2、要求有关部门增强处理拆迁遗留问题的力度，为外来投资着实解决一些具体实事。

3、梧州流动人口太少，城市规模小，地理环境不佳，交通发达程度不够，未能营造出一个理想的居住生活区，购买消费观念有待改变提升。

4、融资渠道少且不畅顺，前期开发费等各项收费多而且仍然偏高，影响商品房的销售价格，希望政府及银行多支持房地产事业。

5、我市户口政策古板，购房按揭门槛高，市政设施滞后，有关部门办理手续繁锁拖拉，最好能参照房屋交易所产权证办理日期的承诺制。

所有房地产单位各项指标景气度数表

各项指标	比例(%)							2005年 上半年实际		2005年 下半年预计
	2005年 上半年实际				2005 下半年预计			景气状态指数	经济意义	景气变动指数	经济意义
	好	一般	差	改善		不变	恶化
宏观经济环境	7	71	21	32		61	7	0.09	宽松	0.05	宽松
单位总体经营状况	7	75	18	46		46	7	0.22	较好	0.39	较好
房地产市场需求	7	64	29	21		64	14	-0.06	不大	-0.01	不大
房地产市场供给	71	29	0	46		54	0	0.64	充足	0.42	充足
销售状况	0	75	25	50		46	4	-0.15	差	0.48	良好
物业管理与服务质量	7	82	11	39		61	0	0.20	较好	0.69	很好
房地产开发与经营成本	0	39	61	7		46	46	-0.48	较高	-0.29	较高
拖欠差额 （应付款减应收款）	21	54	25	4		79	18	0.07	不大	-0.31	较大
公司盈利状况	14	43	43	39		57	4	0.35	较好	0.59	较好
职工人均收入	0	79	21	14		82	4	-0.19	不高	0.13	较好

报:市四大班子有关领导；

送：市直有关部委办局；各被调查房地产企业

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