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t二00四年下半年
房地产景气信息
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【注】景气指数分为景气状态指数和景气变动指数，景气状态指数是对景气调查中定性指标的量化描述，用以反映该指标所处的状态，其数值在-1～+1之间。指数为0时表示状态一般；指数大于0表示处于景气状态，越接近+1状态越好；指数小于0表示处于不景气状态，越接近-1状态越差。与景气状态指数不同，景气变动指数反映的是调查指标的变动趋势，指数为0时表示状态与上期不变，大于0表示比上期改善，小于0表示比上期恶化。 梧州市发展和改革委员会 梧州市信息中心 2004年下半年梧州市房地产景气调查分析 2004年上半年房地产景气调查工作已经完成，此次调查共回收有效问卷33份，其中国有单位6家，占18%；集体单位5家，占15%；中外合营单位9家，占27%；外商独资单位3家，占9%；其它单位10家，占30%。从企业规模看，二级开发企业2家，占6%；三级开发企业21家，占64%；四级开发企业4家，占12%；项目开发企业6家，占18%。经调查数据分析显示，2004年下半年房地产市场运行状况良好，宏观经济环境乐观，经营状况较好，商品房销售有较好的前景。 一、2004年上半年房地产企业景气分析预测 1、房地产宏观经济环境比上半年宽松。 市委、市政府实离开放带动和项目带动两大战略，“大开放、大招商、再提速”的大发展氛围为我市房地产业的发展创造了宽松的外部环境，推动了全市房地产开发再度升温，今年上半年的景气变动指数为-0.05。预计下半年景气变动指数为0.42，处于较景气状态，在调查中，有33%的企业预计今年下半年的宏观经济环境与今年上半年相比会有所改善，有55%的企业预计不变，有12%的企业预计恶化。 2、房地产企业总体经营状况有小幅下降 今年上半年总体经营状态景气变动指数为0.33，总体经营状况良好。预计2004年下半年的景气变动指数为0.21，虽有小幅小降，仍处于较景气区间，说明单位总体经营状况还是比较好的，有36%的企业预计今年下半年的总体经营状况有好转，认为不变的企业占67%，认为恶化的企业占3%。 3、房地产市场需求略有增加 我市用政府行为来对市区旧城区改造及河东防洪堤顺利竣工，为房地产企业提供了良机，房地产市场需求放大，预计今年下半年景气变动指数为0.31，进入景气区间，其中认为房地产市场需求大的企业占21%，有9%的企业认为会恶化。 4、房地产市场供给充足 今年，市委、市政府结合实际，在落实中央宏观控制政策的基础上引导和激励公有制和非公有制房地产开发资金的有效投入，上半年房地产供给充足，景气指数为0.49，预计下半年景气变动指数为0.68，说明今年的房地产市场供给非常充足。从指标汇总的数据看，有61%的企业预计今年下半年房地产市场供给会更充足，有39%的企业预计不变。 5、房地产销售状况改善 由于市民购买力有限，今年上半年销售状况一般，只有6%的企业认为销售状况好，有21%的企业认为差。预计下半年房地产市场需求增加，景气变动指数上升到0.37，进入景气区间，其中认为销售状况好转的企业占30%，只有9%的企业认为差。 6、房地产开发与经营成本略有下降 今年上半年房地产开发与经营成本较高，景气状态指数为-0.56，认为成本高的企业占了70%。预计今年下半年开发成本略有下降，其中有9%的企业认为比上半年改善，有61%的企业认为不变，有30%的企业认为比上半年提高。 7、企业盈利状况略有上升 今年上半年房地产企业盈利状况良好，景气状态指数为0.16，有15%的认为有较大盈利，36%的企业盈利状况一般。预计今年下半年景气变动指数为0.17，比今年略有上升，有30%的企业认为会比上半年改善，有64%的企业认为不变，只有6%的企业认为比上半年恶化。 二、各种经济类型房地产企业的预测 1、国有企业。预计国有企业下半年经营状况不理想，景气变动指数为-0.72；销售状况较差，景气变动指数为-0.62；企业盈利下降，景气变动指数为-0.59；房地产开发与经营成本较高，景气变动指数为-0.22。由于大部分景气变动指数处于较不景气区间，可预见国有房地产企业下半年较不景气。 2、集体企业。预计集体企业的下半年经营状况良好，景气变动指数为0.26，但比上半年略有下降；销售状况有较大改观，景气变动指数为0.97，处于非常景气区间。公司盈利状况也很好，景气变动指数为0.97，比上半年有较大提高；房地产开发与经营成本比上半年略有下降，但仍处于不景气区间，说明成本还是比较高。 3、中外合营单位。中外合营单位的总体经营状况良好，景气变动指数为0.28，比上半年有较大提高；销售状况比上半年略有提高，景气变动指数为0.13；公司盈利状况较理想，景气变动指数为0.23，进入景气区间；房地产开发与经营成本较高，景气变动指数为-0.22。 4、外商独资单位。外商独资单位的经营状况较好，景气变动指数为0.77，比上半年有所提高；销售状况一般，景气变动指数为0；公司盈利状况与上半年持平，房地产开发与经营成本较高。 5、其他单位。其他单位经营状况良好，景气变动指数为0.25，比上半年略有下降；销售状况有较大改善，景气变动指数为0.40；公司盈利状况景气指数为0.03，处于景气区间；房地产开发与经营成本下降，景气变动指数为0.37。 三、制约房地产业发展因素分析 在调查中，房地产企业所反映的情况经过计算机处理的结果显示，预测制约房地产企业经营状况的五大因素排序依次为：房屋与物业管理缺乏竞争力（30%）、房地产开发环境差（20%）、顾客购买力不强（20%）、资金紧张（20%）、缺乏高素质经营人员（10%）。
四、企业反映情况 影响企业经营及希望有关部门解决的主要问题有： 1、环保局噪音费成倍提高，人防费提得太高，从原来10元/平方米，递增到18元/平方米，前期开发费用收取过高影响了商品房的销售价格，希望有关部门降低各项收费。 2、加强职能部门的服务意识，提高政策、法律、法规水平，有法可依，执法必严，不能搞地方保护主义和本土保护主义。
各职能部门办事要有延续性，不能换了届、换了领导就不管上届的事，把企业问题一拖再拖。 3、开发总量过大，市场日趋饱和；银行银根收缩，房地产企业开发贷款困难；旧企业与新招商引资企业存在不公平的竞争环境；市场竞争剧烈，集资建房较多购买力相对降低。 4、工程原材料成本上升，尤其是主材料，如水泥，钢材升幅较大且价格不稳定。房屋设计不合理，面积太大，顾客购买力不强，因购地成本大，售价偏高。 5、个别管理部门办事拖拉，建议有关部门提高办事效率。 所有房地产单位各项指标景气度数表
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