二00四年上半年

房地产景气信息

景气度

 
+1
       景气区间
0  
     不景气区间         

-1                                                              t

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                                                                                                        经济总体运行曲线   

0                                                    t
               t谷          t峰            t谷

    【注】景气指数分为景气状态指数和景气变动指数，景气状态指数是对景气调查中定性指标的量化描述，用以反映该指标所处的状态，其数值在-1～+1之间。指数为0时表示状态一般；指数大于0表示处于景气状态，越接近+1状态越好；指数小于0表示处于不景气状态，越接近-1状态越差。与景气状态指数不同，景气变动指数反映的是调查指标的变动趋势，指数为0时表示状态与上期不变，大于0表示比上期改善，小于0表示比上期恶化。

梧州市发展计划委员会

梧州市信息中心

2004年上半年梧州市房地产景气调查分析

2004年上半年房地产景气调查工作已经完成，此次调查共回收有效问卷31份，其中国有单位7家，占23%；集体单位5家，占16%；中外合营单位6家，占19%；外商独资单位3家，占10%；其它单位10家，占32%。从企业规模看，二级开发企业1家，占3%；三级开发企业21家，占68%；四级开发企业3家，占3%；项目开发企业6家，占21%。经调查数据分析显示，2004年上半年房地产市场继续保持发展势头，市场供销基本平衡，供应结构基本合理，商品房价格基本稳定。

一、2004年上半年房地产企业景气分析预测

1、房地产宏观经济环境将继续看好。

2003年因为梧州“三百”项目的拉动（如河东旧城区改造，西堤路的拓宽工程等），促进了房地产市场的复苏，所以我市去年下半年房地产市场环境较好，景气度为0.29，处于景气区间，其中认为宏观经济环境好的企业占23%，认为差的企业只占6%。

随着梧州基本建设的投入加大，长洲水利枢纽的上马，全市拆迁大量增加，对商品房的需求增加，流动人员的增加亦将刺激对商品房的需求。预计今年上半年房地产宏观经济环境比去年更为乐观，景气度为0.50，其中认为比去年下半年环境好的企业占48%，认为不变的企业占45%，认为恶化的企业占6%。

2、房地产企业总体经营状况良好

去年下半年房地产企业总体经营状况良好，景气度为0.30,其中认为好的企业占13%，认为差的企业只占3%。由于宏观经济环境景宽松，预计今年上半年景气状态指数为0.27，仍处于景气区间，与去年相差不大。其中认为总体经营状况有所好转的企业占32%，认为不变的企业占55%，认为恶化的企业占13%。

3、房地产市场需求略有增加

去年下半年由于我市旧屋改造，拆迁户较多，使房地产市场需求较大，景气状况指数为0.20，处于景气区间，其中认为房地产市场需求大的企业占26%，认为差需求不大的企业占10%。随着拆迁户的增多，预计今年上半年房地产市场需求比去年略有增加，景气变动指数为0.22，其中91%的企业认为上半年房地产市场有所改善或不变，10%的企业认为会恶化。

4、房地产销售状况良好

因为市民对商品房的需求增加，去年下半年房地产销售状况较好，景气变动指数为0.35，其中认为销售状况好的企业占19%，只有6%的企业认为差。预计今年上半年市民对商品房的需求仍然较大，但由于购买力有限，销售状况景气变动指数略有下降，仍处于较景气区间，有91%的企业认为销售状况会比去年改善或者不变，10%的企业认为比去年恶化。

5、房地产开发与经营成本较高

去年下半年房地产开发与经营成本较高，景气状态指数为-0.35，认为成本高的企业占了55%。预计今年上半年开发成本略有下降，景气变动指数为-0.29，但仍处于不景气区间，说明我市房地产开发与经营成本仍然较高。这主要是由于房地产开发的税费太多，主要原材料升价。有6%的企业认为比去年改善，有52%的企业认为与去年不变，有42%的企业认为比去年恶化。

6、企业盈利状况略有下降

由于去年下半年房地产销售形势好，房地产企业盈利状况有较大改善，景气状态指数为0.41，有29%的认为有较大盈利，45%的企业盈利状况一般，有26%的企业没有盈利。预计今年上半年景气变动指数为0.28，比去年略有下降，但仍处于景气区间，有26%的企业认为会比去年改善，有61%的企业认为与去年不变，有13%的企业认为比去年恶化。

二、各种经济类型房地产企业的预测

1、国有企业。预计国有企业上半年经营状况很好，景气指数为0.58，比去年提高4个百分点。销售状况景气指数为0.56，处于非常景气区间，但比去年下降4个百分点。企业盈利状况景气指数为0.54，比去年略有下降。职工人均收入景气指数为0.59，比去年有较大提高。

2、集体企业。预计集体企业的上半年经营状况非常好，景气指数为0.68，比去年上升了45个百分点，处于非常景气区间。销售状况较好，景气指数为0.66，比去年略有下降。公司盈利状况也很好，景气指数从去年的0.62上升到0.84。职工人均收入大增，景气指数为0.68，进入非常景气区间。

3、中外合营单位。中外合营单位的总体经营状况不理想，景气指数为-0.25，跌入不景气区间。销售状况比去年有所好转，景气指数为0.09，进入景气区间。公司盈利状况较差，景气指数为-0.36。职工人均纯收入景气指数为0.09，比去年略有提高。

4、外商独资单位。外商独资单位的经营状况良好，景气指数为0.20，比去年有所提高；销售状况、公司盈利状况及人均收入都与上半年保持不变。

5、其他单位。其他单位经营状况及销售状况景气指数较好，景气指数均为0.16，但比去年略有下降。公司盈利状况景气指数为0.22，与去年相差不大；职工人均收入景气指数为0.26，比去年有所提高，进入景气区间。

三、制约房地产业发展因素分析

在调查中，房地产企业所反映的情况经过计算机处理的结果显示，预测制约房地产企业经营状况的五大因素排序依次为：房地产开发环境差（30%）、房屋与物业管理缺乏竞争力（30%）、缺乏高素质经营人员（20%）、顾客购买力不强（10%）、资金紧张（10%）。

四、企业反映情况

影响企业经营及希望有关部门解决的主要问题有：

1、有关部门相关手续太繁琐，收费太高，使开发商负担重。请有关部门简化房地产开发的相关手续，提高工作效率，降低收费标准，从而降低开发成本，使我市房地产市场正常健康地发展。

2、政府扶持的拆迁安置房低价冲击。市场容量小，商品房开发过大，供大于求，市民总体收入不高，二次购房热情不强，购买力较低，商品房存量过大，竞争激烈，开发环境欠佳，建议抬高市场准入门槛，控制开发总量。

3、开发一个项目所需工期较长，所投入的资金较大，贷款困难，资金周转是企业的主要问题。市里这两年在搞大会战，各部门工作较多，本来各项审批手续就较慢，现在更慢了，希望今后有关部门体凉企业的难处，同时希望在全市房产企业组织一两次专业培训班。

4、拆迁工作进展缓慢，有关部门在政策的延续执行上有障碍。应加大对合法拆迁的支持，作为政府，行政主管部门在贯彻政策上应有延续性。

5、主要建筑材料升幅较大，且价格不稳定，使所需的费用成本将进一步提高。本市消费水平不高，外来人口少，加上外地高速发展，拉高建材人工的成本，利润更加少。

6、资金紧张，存量土地缺乏，开发成本上升，市场需求不旺。希望政府能进一步放开市场，降低各种有关税费，给房地产企业界一个更大的空间。

所有房地产单位各项指标景气度数表

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