二00三年上半年

房地产景气信息

景气度

+1
      景气区间
0  
      不景气区间         
-1                                                           t

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                                                                                                         经济总体运行曲线

0                                                    t

              t谷          t峰             t谷                                                  

    【注】景气指数分为景气状态指数和景气变动指数，景气状态指数是对景气调查中定性指标的量化描述，用以反映该指标所处的状态，其数值在-1～+1之间。指数为0时表示状态一般；指数大于0表示处于景气状态，越接近+1状态越好；指数小于0表示处于不景气状态，越接近-1状态越差。与景气状态指数不同，景气变动指数反映的是调查指标的变动趋势，指数为0时表示状态与上期不变，大于0表示比上期改善，小于0表示比上期恶化。

2003年上半年梧州市房地产景气调查分析

2003年上半年房地产景气调查工作已经完成，此次调查共回收有效问卷36份，其中国有单位7家，占19%；集体单位6家，占17%；中外合营单位8家，占22%；外商独资单位4家，占11%；其它单位11家，占31%。从企业规模看，二级开发企业2家，占6%；三级开发企业22家，占61%；四级开发企业3家，占8%；项目开发企业9家，占25%。下面是经计算机处理的调查结果。

一、2003年上半年房地产景气预测

1、从景气指数看，2003年上半年的宏观经济环境比去年下半年略差一些。

2002年上半年宏观经济环境景气状态指数为-0.12，2002年下半年景气状态指数为0.06，景气指数比上半年提高，说明去年下半年宏观经济环境比上半年宽松。全国住宅与房地产工作会议中提出，培育住房消费、发展住宅建设，仍然是当前乃至今后相当一段时期我国住宅与房地产业的中心工作。预计2003年上半年宏观经济环境景气变动指数为-0.06，比去年下半年偏紧些。在调查中，认为今年上半年宏观经济环境比去年下半年改善的企业占31%，认为不变的企业占58%，认为恶化的企业占11%。据一些企业反映，这主要是因为企业竞争激烈，而市民收入提高缓慢，导致商品房大量积压造成。

2、企业的总体经营状况

2002年上半年总体经营状况景气状态指数为0.34，下半年景气状态指数为0.30，预计2003年上半年总体经营状况景气变动指数为0.41，说明房地产业的总体经营逐步向好的方向发展。42%的企业认为今年上半年比去年下半年有所改善，50%的企业认为不变，认为恶化的只占8%。

3、房地产市场需求状况

2002年上半年房地产市场需求景气状态指数为-0.17，下半年景气状态指数为-0.34，预计今年上半年市场需求状况景气变动指数为-0.23，可见市场需求量仍然趋于不足状态。只有6%的企业认为今年上半年有所改善，67%的企业认为不变，27%的企业认为会恶化。

4、房地产市场供给

2002年上半年房地产市场供给景气状态指数为0.94，下半年景气状态指数为0.83，预计2003年上半年市场供给景气变动指数为0.42，说明我市房地产供给景气度都处于非常景气区间，一直保持充足状态。有61%的企业认为今年上半年会比去年下半年改善，有31%的企业认为保持不变，有8%的企业认为会恶化。

5、销售状况

2002年上半年我市房地产销售状况景气状态指数为-0.13，下半年景气状态指数为0.04，预计今年上半年销售状况景气变动指数为0.25，说明我市房地产销售状况会逐步看好。有28%的企业认为比去年改善，61%的企业认为与去年不变，11%的企业认为比去年恶化。

6、物业管理与服务质量

去年上半年物业管理与服务质量的景气状态指数为0.21，下半年景气状态指数为0.45，预计今年上半年景气变动指数为0.67，说明今年房地产企业在物业管理与服务质量与去年相比会有很大的改善。58%的企业认为比去年改善，42%的企业认为与去年不变。

7、房地产开发与经营成本

2002年房地产开发与经营成本景气状态指数为-0.34，下半年景气状态指数为-0.36，预计今年上半年景气变动指数为-0.08，说明我市房地产开发与经营成本仍然过高。14%的企业认为比去年改善，有64%的企业认为与去年不变，有22%的企业认为比去年恶化。

8、拖欠差额

2002年上半年拖欠差额景气状态指数为0.11，下半年景气状态指数为-0.27，预计今年上半年景气变动指数为-0.05，仍然处于不景气区间。只有8%的企业认为比去年改善，有78%的企业认为与去年不变，14%的企业认为会比去年恶化。

9、公司盈利状况

2002年上半年盈利状况景气状态指数为0.39，下半年景气状态指数为0.27，预计今年上半年景气变动指数为0.41，可见房地产企业盈利状况会比去年更好。有44%的企业认为会比去年改善，有50的企业认为与去年不变，只有5%的企业认为比去年恶化。

10、职工人均纯收入

2002年上半年职工人均纯收入景气状态指数为-0.06，下半年景气状态指数为-0.10，说明我市房地产企业职工的人均纯收入是偏低的。预计今年上半年景气变动指数为0.16，说明今年房地产企业职工人均纯收入会比去年有所提高。在调查中，有22%的企业认为比去年改善，有75%的企业认为与去年不变，只有3%的企业认为会比去年恶化。

今年是全面贯彻十六大精神的第一年。中央经济工作会议明确提出：要培育和发展新的经济增长点，促进住宅业快速健康发展，要防止出现大的起伏。

2003年住宅与房地产工作会议中提出，今年住宅与房地产工作的基本思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的十六大精神，落实中央经济会议和全国建设工作会议部署，深化改革，立足发展，加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展；开放搞活住房二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住房消费；发展经济适用住房，健全廉价租住房制度，加大面向中低收入家庭的住房供应，妥善解决最低收入家庭的住房问题。

二、制约房地产业发展因素分析

在调查中，房地产企业所反映的情况经过计算机处理的结果显示，预测制约房地产企业经营状况的五大因素排序依次为：房地产开发环境差、房屋与物业管理缺乏竞争力、缺乏高素质经营人员、顾客购买力不强、资金紧张（如下图所示）。

据房地产企业反映，影响企业经营及希望有关部门解决的主要问题有：

1、一些企业以变相的集资房形式参与竞争，希望有关部门从根本上杜绝变相的集资建楼，积极推动货币资金分房的房改政策。

2在办证过程中，项目审批、办证时间长，有关部门收费繁多，使开发成本增大，希望有关职能部门根据实际情况，制定相应的政策措施，尽量减少办证时间，减少某些不必要的收费，使房地产销售价格更合理，更能适合广大供薪阶层的需求。

3、物业管理法规、条例、政策严重滞后于物业管理经营现状，使开发商承受的和不应承担的费用较重，同时也影响了开发商的企业形象。请有关部门尽快制定完善的、适合发展需要的物业管理规章制度。

4、希望有关部门能及时组织房地产公司人员学习有关房地产方面的新政策、新法规。

5、要提高我市知名度，增加劳动就业机会，吸引外来人口。

6、希望有关部门能搞好市政基础配套设施，搞活二手房市场。

房地产单位各项指标景气度数表

梧州市发展计划委员会

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